Arriendo un inmueble: cómo declarar esos ingresos sin errores

Arrendar un apartamento, una casa o un local es una de las formas más comunes de generar ingresos adicionales en Colombia. Muchas personas lo hacen durante años sin tener claro cómo se declaran esos ingresos, qué gastos pueden restar o si deben cobrar IVA. Esta guía responde esas dudas para que declares tus arriendos correctamente y sin pagar de más.

Los arriendos son ingresos que se declaran

El dinero que recibes por arrendar un inmueble es un ingreso, y se suma a tus demás ingresos para saber si estás obligado a declarar renta. No importa si el arriendo se paga en efectivo, por transferencia o a través de una inmobiliaria: la DIAN conoce muchos de estos pagos por las consignaciones en tus cuentas y por la información que reportan las inmobiliarias y los arrendatarios que son empresas. Si no tienes claro si te toca declarar, empieza por cómo saber si debo pagar impuestos.

¿En qué parte de la declaración van los arriendos?

Para las personas naturales, los arriendos se declaran como rentas de capital dentro de la llamada cédula general, junto con otros ingresos como los intereses y los rendimientos financieros. Es distinto a los ingresos por salario o por honorarios, y la forma de depurarlos también cambia. Además, el inmueble arrendado debe aparecer en tu patrimonio con su valor fiscal.

Gastos que puedes restar de tus arriendos

Uno de los errores más comunes es declarar el arriendo completo como si todo fuera ganancia. La ley permite restar ciertos costos y gastos relacionados con el inmueble arrendado, siempre que estén soportados y dentro de los límites aplicables, por ejemplo:

• El impuesto predial del inmueble.
• Reparaciones y mantenimiento necesarios para mantenerlo en condiciones de arriendo.
• La comisión de la inmobiliaria que administra el arriendo.
• La cuota de administración, cuando la paga el propietario.
• Los intereses de un crédito con el que se compró el inmueble, en los términos que permite la norma.

Sin soportes, estos gastos no se pueden restar. Guarda las facturas, los recibos de predial y los extractos de la inmobiliaria durante todo el año.

¿Debo cobrar IVA sobre el arriendo?

Depende del tipo de inmueble. El arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda está excluido de IVA, así que no se cobra. El arrendamiento de locales comerciales, oficinas y bodegas, en cambio, es un servicio que puede estar gravado con IVA, y si eres responsable del impuesto debes cobrarlo y declararlo. Es una diferencia importante que conviene revisar antes de firmar el contrato. Lo explicamos en IVA en Colombia: qué es y quién debe cobrarlo.

Retención en la fuente sobre arriendos

Si arriendas un local o una oficina a una empresa, es probable que te apliquen retención en la fuente sobre el valor del canon. Esa retención es un anticipo de tu impuesto y la descuentas al declarar, siempre que tengas el certificado. Funciona igual que lo que explicamos en retención en la fuente para independientes.

Si arriendas a través de una inmobiliaria

Las inmobiliarias suelen entregar un certificado anual con el valor de los arriendos recibidos, las comisiones cobradas, los gastos pagados por cuenta del propietario y las retenciones practicadas. Ese certificado es el documento clave para tu declaración. Revísalo con cuidado: si los valores no coinciden con tus cuentas, pide la corrección antes de declarar.

Arriendos por plataformas de alojamiento

Arrendar por días a turistas a través de plataformas digitales no se trata igual que un arriendo de vivienda tradicional. Puede considerarse un servicio de alojamiento, con obligaciones adicionales como la facturación y la inscripción en el Registro Nacional de Turismo. Si es tu caso, revisa también facturación electrónica para restaurantes y hoteles, donde explicamos las particularidades del sector turístico.

Un ejemplo sencillo

Supón que recibes $18.000.000 al año por el arriendo de un apartamento, pagas $1.500.000 de predial y $1.000.000 en reparaciones soportadas. El ingreso que se declara no se queda en el valor bruto: a ese ingreso se le restan los costos y gastos procedentes, y el resultado se suma a la depuración de la cédula general. Las cifras exactas dependen de tu caso y de los límites vigentes, pero el principio es claro: los gastos bien soportados reducen la base sobre la que pagas impuesto.

Errores comunes al declarar arriendos

• No declarar los arriendos recibidos en efectivo.
• Olvidar incluir el inmueble en el patrimonio.
• Declarar el ingreso bruto sin restar los gastos soportados.
• Cobrar o dejar de cobrar IVA sin revisar si el inmueble es de vivienda o comercial.
• No pedir el certificado de retención a los arrendatarios que son empresas.

Si eres pensionado y tus arriendos complementan la mesada, revisa también declaración de renta para pensionados. Y si quieres una visión completa de tu declaración, consulta la guía de declaración de renta persona natural.

Cláusulas del contrato que afectan tus impuestos

El contrato de arrendamiento no es solo un documento entre tú y el arrendatario: también define varios puntos con efecto tributario. Antes de firmarlo, deja claro quién paga el impuesto predial, quién paga la cuota de administración, si el canon incluye o no IVA cuando se trata de un local comercial, y cómo se van a documentar los pagos. Un contrato que deja estos puntos en el aire genera discusiones con el arrendatario y dificulta soportar tus deducciones. Para la redacción del contrato y cualquier conflicto posterior, conviene apoyarse en un abogado; en la región solemos recomendar a Pragma Legal.

Si el inmueble es de varios propietarios

Es muy común que un apartamento o un local pertenezca a dos o más personas: hermanos que lo heredaron, esposos o socios. En ese caso, cada propietario declara la parte que le corresponde del inmueble en su patrimonio y la parte proporcional de los ingresos y gastos del arriendo. El error frecuente es que uno de los propietarios declara todo y los demás nada, o que nadie lo declara pensando que lo hizo otro. Si el arriendo se paga a una sola cuenta, conviene dejar por escrito cómo se reparte y conservar los soportes de cada distribución.

Depósitos y pagos anticipados

Algunos arrendadores reciben un depósito al inicio del contrato o cánones pagados por adelantado. El depósito, si debe devolverse al terminar el contrato, no es propiamente un ingreso mientras se mantenga como garantía. Los cánones anticipados, en cambio, sí corresponden al arriendo y deben tratarse según el periodo al que corresponden. Registrar estos valores con claridad evita declarar como ingreso algo que debes devolver, o dejar de declarar algo que sí era tuyo.

Arrendar a familiares

Arrendar un inmueble a un hijo, un hermano o un padre es perfectamente válido, pero conviene hacerlo con las mismas formalidades que con un tercero: contrato escrito, canon definido y pagos documentados. Si el canon es muy inferior al del mercado o los pagos no se registran, pueden surgir dudas en una revisión. Si prefieres prestarlo sin cobrar, también es una decisión válida, pero en ese caso no hay ingreso por arriendo y tampoco deducciones asociadas. Lo importante es que lo que declares coincida con lo que realmente pasa. Si después decides vender el inmueble, revisa cómo tributa la ganancia en nuestra guía para pensionados, donde explicamos la ganancia ocasional.

En Contafi ayudamos a propietarios a declarar sus arriendos correctamente, aprovechando los gastos deducibles y evitando inconsistencias con la información que reportan terceros. Conoce más en impuestos y renta o escríbenos si tienes inmuebles arrendados.